'Kosten nieuwe hypotheekakte bij overstap erfpacht voor bank'

Een huiseigenaar in Amsterdam die de erfpachtregeling wil aanpassen en overstapt van ‘voortdurende’ naar ‘eeuwigdurende’ erfpacht, hoeft de kosten van 1.000 euro voor een nieuwe hypotheekakte die de Rabobank vraagt, niet te betalen.

Dat heeft de Commissie van Beroep van klachteninstituut Kifid bepaald in een bindende uitspraak. Hiermee bevestigt Kifid de uitspraak in deze zaak van de Geschillencommissie.

In het geval van erfpacht is de grond waarop een woning staat eigendom van de gemeente en niet van de huiseigenaar. De overstap van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht houdt kort gezegd in dat de grondwaarde niet elke 50 of 75 jaar opnieuw wordt vastgesteld, maar één keer wordt bepaald voor altijd.

Daarmee voorkom je dat je als woningeigenaar opeens torenhoge erfpachtkosten moet betalen als een nieuw tijdvak aanbreekt en de grondwaarde fors is gestegen.

In eerdere zaken oordeelde Kifid nog in het voordeel van de bank. Bij de overstap van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht zijn de juridische gevolgen niet helemaal duidelijk. Kifid zegt met voortschrijdend inzicht tot haar oordeel te zijn gekomen. Soortgelijke klachten die nog bij Kifid liggen, worden in lijn met deze uitspraak beoordeeld.

Voor woningeigenaren die de overstap maken, is het altijd de vraag hoe hoog de notariskosten worden. De notaris maakt de aktes op die benodigd zijn voor de overstap. De geldverstrekker waar de hypotheek loopt, bepaalt welke aktes nodig zijn.

Sommige banken verlangen alleen een nieuwe erfpachtakte, terwijl andere ook een nieuwe hypotheekakte als vereiste zien. De kosten voor het opmaken van een akte komen al snel neer op zo'n 800 euro tot ruim 1.000 euro. Met twee aktes worden die bijna dubbel zo hoog.

In de zaak van de Amsterdammer vond Rabobank dat een nieuwe hypotheekakte nodig was, omdat de huidige akte niet het gewijzigde recht van erfpacht bevat. Daarmee loopt de bank een "onaanvaardbaar risico ten aanzien van de haar toekomende zekerheden", aldus Rabobank.

Wijziging erfpachtvoorwaarden miniem risico voor bank

De Amsterdammer beriep zich op de "huidige inzichten in de juridische literatuur". Op basis daarvan zou de bank "geen enkel (reëel) risico lopen". Als de bank toch een nieuwe hypotheekakte eist, dan is er volgens hem op basis van de literatuur en de algemene voorwaarden geen reden om de consumenten op te laten draaien voor de kosten van de akte.

Daarin krijgt de klant gelijk van Kifid. Volgens de Commissie mag de bank volgens de voorwaarden een nieuw recht van hypotheek eisen. Daartegenover staat dat de wijziging in de erfpachtvoorwaarden in de situatie van de Amsterdammer, slechts een miniem risico vormen voor de bank dat het hypotheekrecht daardoor teniet wordt gedaan.

Het Kifid beaamt dat dit wordt ondersteund door twee gezaghebbende auteurs in de juridische literatuur waar de Amsterdammer naar verwees. De overstap van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht is een relatief nieuw fenomeen waarvan de juridische consequenties niet helemaal duidelijk zijn.

"Het is voortschrijdend inzicht en de uitvoerige onderbouwing van de consument" dat het Kifid tot dit oordeel komt, aldus het klachteninstituut. In twee eerdere uitspraken oordeelde de Commissie dat de kosten voor een nieuwe hypotheekakte voor de klant waren. De zaken die nog liggen, worden beoordeeld in lijn met deze recente uitspraak.

Lees ook: Dit moet je weten over strengere regels voor NHG-hypotheek bij erfpacht en kortingsconstructies, als je een huis koopt